【中国新闻周刊】“政府收储”XK星空体育去库存房价会涨吗?

发布时间:2024-05-31 14:37:05    浏览:

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  5月17日,四部委出台房地产重磅新政,最受市场关注的举措之一是支持地方政府以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地和住房,帮助企业解困。此轮“政府收储”去库存,会面临哪些政策难点?去库存的体量和效果会如何呢?

  目前政府收储主要分为两类:一是收购存量新房,受中央政策支持。按照“政府主导、市场化运作”的思路,由人民银行提供低成本再贷款资金,激励21家全国性银行机构按照市场化原则,向城市政府选定的地方国有企业发放贷款,支持以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作保障性住房。二是收购二手房,地方自主出台。地方政府为畅通“卖旧买新”置换链条,由国资平台收购部分二手房,用作保障性住房或重新出售。资金来源包括地方财政、城投平台自筹资金等。

  预计政府收储将以存量新房为主XK星空体育,二手房规模较小。资金来源上,新房收储有央行的保障性住房再贷款支持,而二手房收储更依赖地方财政;前期收储和后续管理上,新房方便集中收购和统一管理,二手房则需分散处置,更加复杂;问责风险上,新房收储可依据规范流程开展,二手房收储的自主操作空间较大,容易产生利益输送问题。

  第一,部分城市的成本收益不匹配导致项目推进有一定难度。政策要求新房收储按照市场化原则运作,而市场化运作的前提是成本收益至少要大致匹配。配售型保障性住房的原则是“保本微利”。如果政府向房企收购新房,再以可负担的价格配售给受保障群体XK星空体育,便要求收购价相较市场价有较大折扣,否则要么政府亏本,要么价格偏高以致缺乏吸引力。

  配租型保障性住房则要比较租金回报率和资金成本。保障性住房再贷款的政策利率是1.75%,期限1年,可展期4次,人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款,因此收购主体的贷款利率要更高。然而2024年4月,上海、深圳、广州、北京的二手房租金回报率分别仅为1.75%、1.61%、1.58%、1.43%,租金覆盖利息支出及运营维护成本的难度较大。

  2023年2月,央行创设租赁住房贷款支持计划,在重庆市、济南市、郑州市、长春市、成都市、福州市、青岛市、天津市等8个城市开展试点,支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。但截至星空体育2024年3月,1000亿元的额度仅使用了20亿元,反映出政府收储在落地中面临一定难度。

  第二,保障性住房需求与商品房库存之间错位。保障性住房缺口较大的是一二线城市,而商品房去库存紧迫性较高的是三四线城市。

  第三,地方财政面临较大压力。虽然当前政策要求地方政府量力而行,不增加隐性债务,但无论是维持项目收支平衡,还是三四线城市去库存,大概率还是需要地方财政提供支持。

  目前市场热议较多的问题是:5000亿元的收储规模是否足够?3000亿元的保障性住房再贷款,按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。然而市场普遍认为消化存量商品房的收储规模要达万亿元以上,例如克而瑞研究中心估算所需资金可能超过5万亿元。

  首先,政策启动初期,5000亿元的收储规模相对充裕。如前所述,政府收储不会像之前的棚改货币化那样大规模铺开,而是集中于高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域;同时,市场化运作的政府收储面临一些难点,推进可能相对缓慢。

  其次,若政府收储顺利快速推进,政策额度可以追加。例如2023年央行新增5000亿元PSL(抵押补充贷款)额度,支持保障性住房等“三大工程”建设。

  最后,政府收储具有带动效应,供需失衡改善的效果或不止5000亿元。如果政府收储稳步推进,消化部分存量商品房的同时,能够有效提振市场信心和预期,甚至可能不需要用完所有额度。

  一方面,政府收储将产生积极作用:一是加快存量商品房去库存,改善房地产市场供需失衡问题;二是加快保障性住房供给,更好满足工薪收入群体的住房需求;三是助力保交楼和“白名单”机制,加快房企回笼资金。另一方面,受制于前面提到的三个政策难点,本轮政府收储去库存的效果可能不如上一轮棚改货币化,但相应地,也不太会引发房地产过热和房价大涨的副作用。

  此轮新政以金融支持为主,在地方政府收购存量商品房和闲置土地时,均特别强调不能增加地方政府隐性债务。因此政府收储方面,应加大中央财政对地方的支持力度,缓解地方财政压力,推进收储工作顺利进行。

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